Η... μοίρα τού «έγραφε», όμως, ότι θα σταδιοδρομήσει στο πεδίο των πλειστηριασμών, όπου και ξεχωρίζει, καθώς για καιρό ήταν το ακριβότερο, αλλά και το παλαιότερο ίσως από τα χιλιάδες ακίνητα που έχουν παρελάσει από αυτούς. Φέτος μάλιστα συμπληρώνει μία δεκαετία από τότε που πρωτοβγήκε στο σφυρί.
Ο λόγος για την περίφημη Βίλα Μεταξά με τη μοναδική αισθητική, αλλά και την ακόμη πιο... μοναδική θέα προς τις Καβοκολώνες.
Πρόκειται για μία από τις πλέον προνομιακές επαύλεις της Αθηναϊκής Ριβιέρας για την οποία όσοι γνωρίζουν περισσότερα λένε ότι από τις μεγαλειώδεις βεράντες και τη χολιγουντιανών διαστάσεων πισίνα με τους ειδικούς φωτισμούς η θέα προς τον Ναό κόβει την ανάσα. Παρ’ όλα αυτά, βγαίνει και ξαναβγαίνει σε πλειστηριασμό με διάφορες τιμές από το 2014 μέχρι τώρα, αλλά δεν προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον.
Το οικόπεδο έχει έκταση 7,3 στρέμματα και σε αυτό προϋπήρχε παλιά οικία 93 τ.μ. με τρία κύρια δωμάτια και βεράντα, η οποία απεικονίζεται σε παλιές φωτογραφίες. Ήδη από τη δεκαετία του 1920, ίσως και παλαιότερα, συνορεύει με την πρώην ιδιοκτησία του Αγγελου Καμπά, που στη συνέχεια πέρασε στον Γ. Εμπειρίκο, καθώς και με ένα οικόπεδο που βρίσκεται στο κτίριο του Λιμεναρχείου. Το εν λόγω «φιλέτο» αγοράστηκε τον Δεκέμβριο του 1990 από τον αρχιτέκτονα-μηχανικό Νικόλαο Μεταξά, ο οποίος διατηρούσε και την εταιρεία Sunland Properties.
Η μεταμόρφωση
Μετά την απόκτησή του ξεκίνησε η σταδιακή «γιγάντωση» και μεταμόρφωσή του. Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στις (πολλές) κατασχετήριες εκθέσεις, «η οικία ανακαινίστηκε σύμφωνα με την υπ’ αρ. 198/92 οικοδομική άδεια, ενώ σύμφωνα με την υπ’ αρ. 19.685/95 αίτηση έγινε νέα υποβολή σχεδίου».
Στην πραγματικότητα, επί μεγάλο χρονικό διάστημα γίνονταν επεκτάσεις και διαμορφώσεις αμφισβητούμενης νομιμότητας, δεδομένου ότι το οικόπεδο βρίσκεται εντός του αρχαιολογικού χώρου του Σουνίου, όπως αυτός είχε κηρυχθεί από το 1957, εντός περιοχής που από το 1979 έχει χαρακτηριστεί τόπος ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους και ως ιστορικός τόπος που χρήζει ειδικής προστασίας, εντός του κηρυγμένου ως αρχαιολογικού χώρου της Λαυρεωτικής από το 1980, αλλά και εντός της περιοχής Β1 απολύτου προστασίας τοπίου και αρχαιολογικών χώρων, όπου απαγορεύεται κάθε δόμηση, με βάση προεδρικά διατάγματα του 1998. Γι’ αυτό και στην περιοχή από το 1962 είχαν επιβληθεί περιορισμοί στην ανέγερση νέων κτισμάτων, ενώ από το 1998 η κατασκευή τους απαγορεύεται απολύτως.
Με βάση απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών το 2017, «το κατασχεθέν ακίνητο που ανεγέρθηκε αρχικά περί το έτος 1900 και έκτοτε ανακατασκευάστηκε πολλές φορές, καθώς και οι υπόλοιπες 7 κατοικίες που υπάρχουν στην περιοχή χαρακτηρίζονται μοναδικές, αφού στο εγγύς και απώτερο μέλλον δεν πρόκειται να ανεγερθούν άλλες». Σημειώνεται ακόμη ότι «σύμφωνα με το άρθρο 2Β του από 27-2-1998 Π.Δ. τα υφιστάμενα κτίρια, όπως το επίδικο, μπορούν να διατηρήσουν την υφιστάμενη χρήση στο γήπεδο επί του οποίου έχουν ανεγερθεί και να επισκευάζονται μόνο για λόγους χρήσεως και υγιεινής.
Συνακόλουθα, επιτρέπεται η πραγματοποίηση επισκευών και ανακαινίσεων». Σύμφωνα με την ίδια απόφαση, «το εν λόγω ακίνητο χαρακτηρίζεται ως μοναδικό τόσο ως προς τη θέση και τη θέα του, όσο και ως προς την ιδιαίτερη αρχιτεκτονική του, καθώς ακολουθεί αρχές βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής και οικολογικής δόμησης, ιδιαίτερης αισθητικής, και είναι απόλυτα ενταγμένο στον ευρύτερα ευαίσθητο αρχαιολογικό χώρο με τον οποίο γειτνιάζει». Μάλιστα, όπως αναφέρεται, «χαρακτηριστικό της μοναδικότητας του κατασχεθέντος ακινήτου αποτελεί το γεγονός ότι άπαξ ετησίως επισκέπτεται αυτό η Αρχιτεκτονική Σχολή του ΕΜΠ προκειμένου oι σπουδαστές να μελετήσουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του γνωρίσματα και τον τρόπο με τον οποίο κατασκευαστικά έχει ενταχθεί στο φυσικό περιβάλλον»...
Το αρχικό οίκημα των 93 τ.μ. υπήρχε από το 1920
Το ερώτημα όμως είναι κατά πόσο είναι νόμιμη η σταδιακή ανέγερση της έπαυλης που έφτασε από τα 93 τ.μ. σε πάνω από 500 τ.μ. στη σημερινή της μορφή. Ή μήπως πρόκειται για το... μεγαλύτερο αυθαίρετο της Αθηναϊκής Ριβιέρας, όπως υποστηρίζεται από ορισμένους...
Οι πληροφορίες λένε, πάντως, ότι την περίοδο όπου γίνονταν οι εργασίες επέκτασης υπήρξαν διαδοχικές καταγγελίες προς τις αρμόδιες υπηρεσίες, όπως η Εφορεία Αρχαιοτήτων Ανατολικής Αττικής και η Πολεοδομία Μαρκοπούλου, χωρίς ωστόσο να παρέμβουν έγκαιρα.
Ετσι, οι εργασίες ανέγερσης των νέων κτισμάτων εξελίχθηκαν απρόσκοπτα, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι είναι και νόμιμα. Κατά άλλες πληροφορίες, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών υπήρξε κινητοποίηση των αρμόδιων υπηρεσιών και η υπόθεση έφτασε στα δικαστήρια, με αποτέλεσμα την καταδίκη του ιδιοκτήτη.
Ετσι, όπως όλα δείχνουν, η περιπεπλεγμένη κατάσταση γύρω από τη νομιμότητα του εντυπωσιακού ακινήτου είναι ο βασικός λόγος που αποτρέπει τους υποψήφιους επενδυτές. Τι περιλαμβάνει όμως αυτό το μοναδικό παραθαλάσσιο «φιλέτο»;
Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση, πρόκειται για έναν αγρό έκτασης, κατά τους αρχικούς τίτλους κτήσης, 9.818,46 τ.μ. και κατά νεότερη καταμέτρηση 7.268 τ.μ., που βρίσκεται στη δημοτική ενότητα Λαυρεωτικής, στη θέση Καβοκολώνες Σουνίου, εκτός του σχεδίου πόλης και σήμερα εντός ζώνης της παραλιακής Λεωφόρου Βουλιαγμένης - Σουνίου.
Επί του οικοπέδου υφίστατο κατά τον τίτλο κτήσης η παλαιά οικία επιφάνειας 93 τ.μ., αλλά μετά την «ανακαίνιση» υπάρχει κυρίως κτίσμα (οικία), που αποτελείται από ισόγειο και υπόγειο, επιφάνειας 101,61 τ.μ. και 259,54 τ.μ. αντίστοιχα. Πέραν αυτού υπάρχουν δύο ανεξάρτητα ισόγεια κτίσματα συνολικής επιφάνειας 120 τ.μ., καθώς και πισίνα.
Σημειώνεται ότι «όλα τα κτίσματα είναι κατασκευασμένα με φέροντα οργανισμό από φυσική πέτρα και με τέτοιον τρόπο ώστε να χάνονται οι όγκοι αυτών όσο απομακρύνεσαι απ’ αυτά», ενώ η είσοδος στο ακίνητο γίνεται από την παραλιακή λεωφόρο Αθηνών - Σουνίου και συγκεκριμένα από τη διακλάδωση του δρόμου που οδηγεί προς το ξενοδοχείο «Αιγαίον», πριν από τον Ναό του Ποσειδώνα.
Ειδικότερα, στο οικόπεδο δεσπόζουν:
1/ Το κτίριο Α επιφάνειας 95 τ.μ., που χωροθετείται στο κέντρο του ακινήτου, με ύψος που υπερβαίνει τα 4 μέτρα, καθώς αποτελείται από εμφανή στέγη με δοκάρια. Τα τοιχία του είναι από φέρουσα λαξευτή λιθοδομή πάχους 60 εκατοστών, το δάπεδο ξύλινο και με κεραμικά πλακίδια από τερακότα σε φυσική μορφή, διαθέτει δε ιδιαίτερης κατασκευής ξύλινα κουφώματα που φέρουν διπλούς ή τριπλούς υαλοπίνακες υψηλής απόδοσης και στεγασμένη βεράντα επιφάνειας 120 τ.μ., η οποία είναι φυσική επέκταση του εσωτερικού χώρου και εξασφαλίζει απρόσκοπτή θέα προς τον Ναό του Ποσειδώνα και τη θάλασσα. Εσωτερικά αποτελείται από έναν ενιαίο χώρο με χρήση καθιστικού και τραπεζαρίας και δύο μικρότερους που αποτελούν WC καλεσμένων και κουζινάκι σερβιρίσματος, ενώ ανατολικά του ιδίου κτιρίου υπάρχει εσωτερική σκάλα που οδηγεί στο ημιυπόγειο (κτίριο Β).
2/ Το κτίριο Β, συνολικής επιφάνειας 250 τ.μ., το οποίο έχει κατασκευαστεί ως υπόγεια προσθήκη του κτιρίου Α, βρίσκεται όμως σε στάθμη ισογείου λόγω υψομετρικής διαφοράς του εδάφους και της υπάρχουσας φυσικής κλίσης. Αποτελείται από τέσσερα υπνοδωμάτια (εκ των οποίων το ένα είναι master bedroom με εσωτερικό μπάνιο), καθιστικό με μπιλιάρδο και καθιστικό με home cinema (κινηματογράφο για οικιακή χρήση) και επικοινωνεί απευθείας με το κτίριο Α μέσω εσωτερικής σκάλας. Εξωτερικά είναι πλήρως αποπερατωμένο, ενώ ως προς τους εσωτερικούς χώρους του τελεί υπό ανακαίνιση.
3/ Το κτίριο Β2, το οποίο είναι ισόγειος χώρος συνολικής επιφάνειας 128 τ.μ. και εξυπηρετεί το κτίριο Α, αποτελούμενο από δύο συνεχόμενους όγκους που δημιουργούν ένα νοητό σχήμα Γ, χωροθετημένο πίσω από το κτίριο Α, δημιουργώντας μία εσωτερική αυλή μεταξύ των κτισμάτων. Στον έναν χώρο του κτιρίου αυτού βρίσκεται η βασική κουζίνα με μπάνιο, ενώ στον άλλο αυτόνομος χώρος κατοικίας, αποτελούμενος από καθιστικό, τζάκι, υπνοδωμάτιο και μπάνιο. Για την κατασκευή του έχουν χρησιμοποιηθεί πέτρα από την περιοχή και σκυρόδεμα σε απόχρωση ώχρας, με μεγάλα ανοίγματα προς τη θάλασσα και την πισίνα. Είναι εντελώς ανεξάρτητο από τα κτίρια Α και Β και έχει τη δυνατότητα ανεξάρτητης φιλοξενίας μέχρι και τεσσάρων ατόμων.
4/ Το κτίριο Γ, επιφάνειας 24 τ.μ., αποτελούμενο από υπνοδωμάτιο, καθιστικό και τουαλέτα, το οποίο χωροθετείται σε απόσταση από το υπόλοιπο σύμπλεγμα κτιρίων, καθώς βρίσκεται στο επίπεδο της πισίνας, προς την οποία παρουσιάζει χαρακτηριστική εγγύτητα και έχει τη δυνατότητα φιλοξενίας δύο ατόμων. Εξωτερικά είναι πλήρως αποπερατωμένο, ενώ ως προς τους εσωτερικούς χώρους του ημιτελές.
5/ Το κελάρι και αποθήκη, συνολικής επιφάνειας 21 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στο ύψος της κεντρικής εισόδου. Αποτελεί το κελάρι και αποθηκευτικό χώρο της ιδιοκτησίας, ενώ στεγάζει ξύλινα βαρέλια και διάφορα κηπευτικά εργαλεία.
6/ Το ημιυπαίθριο Barbecue (BBQ), το οποίο βρίσκεται δίπλα στο κτίριο Β2 και ειδικότερα στο τμήμα του κτίσματος αυτού δίπλα στην κύρια κουζίνα, δημιουργεί ένα σχήμα Π από πέτρα και σκυρόδεμα σε γήινο χρώμα και περιλαμβάνει τον σχετικό απαραίτητο εξοπλισμό.
Πισίνα-υπερπαραγωγή
Ξεχωριστή αναφορά γίνεται στην πισίνα, συνολικής επιφάνειας 175 τ.μ., και βάθους από 90 εκατοστά έως 2,20 μέτρα, η οποία είναι χωροθετημένη ελαφρώς δυτικά σε σχέση με το ακίνητο και βρίσκεται ένα επίπεδο χαμηλότερα από το κτίριο Α, σε σχήμα ημικυκλίου, με φωτισμό για τη νύχτα και μηχανισμό υπερχείλισης. Η πρόσβαση γίνεται από πλατιά σκαλοπάτια με θέα προς τον Ναό του Ποσειδώνα και τη θάλασσα.
Περαιτέρω το ακίνητο διαθέτει ειδικά διαμορφωμένο περιβάλλοντα χώρο, με περίτεχνη περίφραξη από πέτρινο μαντρότοιχο ύψους 1,70 έως 2 μέτρα, που καθορίζει σαφώς τα όρια του ακινήτου προς τις όμορες ιδιοκτησίες και τον δρόμο και ιδιαίτερα επιβλητική είσοδο.
Στο βόρειο τμήμα ο περιβάλλων χώρος είναι δενδροφυτεμένος με φυτά και δέντρα τοπικής προέλευσης (62 ελαιόδεντρα, 12 εσπεριδοειδή, 10 ροδιές, 2 κυδωνιές, 2 συκιές, κυπαρίσσια, χαρουπιές, σκίνα, θυμάρι και 100 ρίζες ελληνικής αμπέλου), ενώ ο υπόλοιπος οριοθετείται από χαμηλού ύψους πέτρινους τοιχίσκους ιδιαίτερης τεχνοτροπίας από πέτρα περιοχής χωρίς αλλοίωση του ανάγλυφου του εδάφους, δίκτυο μονοπατιών και επιφάνειες πρασίνου.
Τα διάφορα επίπεδα του κτήματος είναι κατασκευασμένα από κεραμικά πλακίδια τερακότα και πέτρινα σκαλοπάτια με πέτρινου χαμηλού ύψους τοιχία, με τελείωμα σε κάποιες περιπτώσεις από σκυρόδεμα απόχρωσης ώχρας (πεζούλια).
Από την είσοδο που βρίσκεται βορειοανατολικά του ακινήτου υπάρχει διάδρομος στρωμένος από κυβόλιθους που οδηγεί σε εξωτερικές θέσεις στάθμευσης και σε κοντινή απόσταση από την εσωτερική αυλή που διαμορφώνουν τα κτίρια Α, Β, Β2, ενώ στο κέντρο του ακινήτου υπάρχει πέτρινο μονοπάτι που οδηγεί στο νοτιότερο άκρο του ακινήτου σε ειδικά διαμορφωμένο κυκλικό πάτωμα.
Ιδιαίτερη αναφορά υπάρχει και στον φωτισμό ανάδειξης των κτιρίων και του κτήματος, ο οποίος έχει τοποθετηθεί κατόπιν ειδικής αρχιτεκτονικής μελέτης φωτισμού, με λαμπτήρες led νέας τεχνολογίας, «έτσι ώστε να αναδεικνύονται ο χώροι και διάδρομοι των κτιρίων και του κτήματος, χωρίς να επηρεάζεται η παρουσία του αρχαιολογικού Ναού του Ποσειδώνα». Μάλιστα, τον σύνθετο φωτισμό είχε αναλάβει το διακεκριμένο lighting design studio IFI με πορεία από το 1989, το οποίο έχει στο ενεργητικό του δεκάδες σπουδαία projects στην Ελλάδα και το εξωτερικό. Στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο εντοπίζονται ξενοδοχειακά καταλύματα και κατοικίες πολυτελούς κατασκευής, πρόκειται δε για πολύ προνομιακή θέση, λόγω της απρόσκοπτης θέας και της εγγύτητας στο παραλιακό μέτωπο.
Στο τελευταίο δικαστήριο που έγινε τον Οκτώβριο του 2022 για να κρίνει την ανακοπή σε βάρος της επισπεύδουσας Intrum και ενώ η τιμή εκκίνησης ήταν στα 5,99 εκατ. ευρώ, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών διαπίστωσε σοβαρές ελλείψεις στην έκθεση εκτίμησης, καθώς δεν αναφέρεται ότι το ακίνητο διαθέτει περιφερειακό δίκτυο ύδρευσης, μήκους 350 μ., με ανεξάρτητες παροχές στην κατοικία και στα επιμέρους τμήματα του περιβάλλοντος χώρου, ότι η παροχή της κατοικίας διέρχεται από ειδικό επαγγελματικό φίλτρο καθαρισμού του νερού, ούτε ότι παρουσιάζει βιοκλιματική αρχιτεκτονική και οικολογική δόμηση (περιφερειακοί πέτρινοι τοίχοι 60 εκ. και φυτεμένα δώματα), που του εξασφαλίζουν χαμηλές ανάγκες σε θέρμανση και ψύξη. Ούτε ακόμη ότι διαθέτει άμεση πρόσβαση σε παραλία πρακτικά ιδιωτική.
Εξάλλου, από τις φωτογραφίες που παρουσιάστηκαν στο δικαστήριο, πιθανολογείται ότι οι εσωτερικοί χώροι είναι υψηλής αισθητικής και σε εξαιρετική κατάσταση.
Κατά την κρίση του δικαστηρίου πρόκειται για ένα ακίνητο μοναδικό ως προς τη βιοκλιματική αρχιτεκτονική του και οικολογική δόμηση, τη θέση και τη θέα του, καθώς βρίσκεται ακριβώς απέναντι από τον αρχαιολογικό χώρο του Ναού του Ποσειδώνα και έχει πρόσωπο 123 μέτρων στον αιγιαλό και πέραν αυτού στη θάλασσα, με οπτική γωνία προς αυτήν που υπερβαίνει τις 180 μοίρες. Στο σημείο δε που βρίσκεται υπάρχουν μόνο επτά ακόμη κατοικίες, κατάσταση η οποία δεν θα μεταβληθεί μελλοντικά, καθώς η περιοχή έχει χαρακτηριστεί τόπος ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και ιστορικός που χρήζει ιδιαίτερης προστασίας και εντός του κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου της Λαυρεωτικής, όπου απαγορεύεται κάθε δόμηση, πλην της πραγματοποίησης επισκευών και ανακαινίσεων στα ήδη ανεγερθέντα ακίνητα.
«Κατ’ επέκταση πρόκειται για ένα μοναδικό ακίνητο που απευθύνεται σε συγκεκριμένο αγοραστικό κοινό σε διεθνές επίπεδο», όπως τονίζεται.
Η δεκαετής περιπέτεια
Η πολύχρονη εμπλοκή με τους πλειστηριασμούς ξεκίνησε το 2014 και μετά το 2017 με τιμές πρώτης προσφοράς 2 εκατ. ευρώ και 5,2 εκατ. ευρώ, αντίστοιχα, με επισπεύδουσες τράπεζες, αλλά και ορισμένους ιδιώτες.
Ωστόσο, κατόπιν προσφυγών, με τότε αποφάσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών η τιμή εκκίνησης είχε αυξηθεί στα 9 εκατ. ευρώ και στα 11 εκατ. ευρώ αντίστοιχα.
Έπειτα από άγονους πλειστηριασμούς η τιμή άρχισε να πέφτει. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2019 το ακίνητο βγήκε 5 φορές στο σφυρί με τιμή 6,8 εκατ. ευρώ, ενώ το 2020 βγήκε άλλες 4 φορές με την τιμή να έχει υποχωρήσει στα 6 εκατ. ευρώ.
Για τον Οκτώβριο του 2022 είχε μειωθεί κατά τι στα 5,99 εκατ. ευρώ, αλλά κατόπιν νέας ανακοπής το δικαστήριο τη διπλασίασε στα 12 εκατ. ευρώ. Κατά το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, μάλιστα, οι άγονες προσπάθειες που έχουν προηγηθεί ακόμη και με τη μισή τιμή δεν ασκούν επιρροή στον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας «λαμβανομένου υπόψη και του ότι το τελευταίο διάστημα παρατηρείται όχι μόνο σταθεροποίηση, αλλά και τάση ανόδου της αξίας των ακινήτων σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ιδίως δε οι αξίες των ακινήτων της λεγόμενης Αθηναϊκής Ριβιέρας, παρουσιάζουν μεγαλύτερη αύξηση, ανοδικό δε είναι και το ενδιαφέρον των υποψηφίων αγοραστών εντός και εκτός Ελλάδας». Έτσι η ανακοπή έγινε εν μέρει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη και διατάχθηκε η αύξηση της τιμής πρώτης προσφοράς στα 12 εκατ. ευρώ. Με αυτόν τον πήχη βγήκε σε πλειστηριασμό στις 26 Οκτωβρίου 2022 που κατέληξε άγονος.
Προγραμματίστηκε ξανά για τις 16 Δεκεμβρίου 2022, με την ίδια τιμή, αλλά υπήρξε αναστολή. Το ίδιο έγινε και στις 22 Μαρτίου 2023. Πέρυσι το καλοκαίρι αναρτήθηκε για μία ακόμη φορά στην ηλεκτρονική πλατφόρμα για τις 25 Οκτωβρίου 2023 με την τιμή εκκίνησης στα 12 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, λίγες ημέρες αργότερα η βίλα Μεταξά «εξαφανίστηκε» από τη λίστα, για άγνωστους λόγους. Επανήλθε μόλις πριν από λίγες μέρες, στις 13 Μαΐου, με προγραμματισμό για τις 24 Ιουλίου 2024 και με την τιμή να παραμένει στα 12 εκατ. ευρώ. Μένει να φανεί πώς θα γραφτεί το επόμενο επεισόδιο στο μακρύ «σίριαλ» για το μοναδικό αυτό ακίνητο.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου